Comisión bancaria por cancelar hipoteca.

Usted ha acabado de pagar la hipoteca que contrató para comprar su vivienda, y quiere cancelarla en el registro pues quiere que conste libre de cargas.

Recuerde que, para efectuar la cancelación, basta con que un representante del banco firme una escritura ante notario reconociendo que la deuda está pagada y que el banco consiente la extinción de la garantía a su favor.

Pues bien, algunos bancos cobran comisión por el desplazamiento de su apoderado a la notaría (o por la emisión del certificado en el que se indica que el préstamo hipotecario está pagado). Si su banco pretende hacerlo, opóngase a dicho pago:

  • Recientemente, el Banco de España ha confirmado que los bancos no deben cobrar comisión por estos conceptos . En este caso no están prestando un servicio, sino que únicamente están prestando su consentimiento a la extinción de la hipoteca una vez que el préstamo ya está pagado.
  • Si, a pesar de ello, en su oficina siguen reclamándole la comisión, presente una reclamación ante el servicio de atención al cliente del propio banco. Y si éste no atiende su queja, ante el servicio de reclamaciones del Banco de España. En la práctica, los bancos acaban aceptando la resolución final del Banco de España.

Trámites. Recuerde que los aranceles de notario y registro derivados de la escritura de cancelación de hipoteca tienen reducciones, y que la cancelación de hipoteca no tributa en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (no obstante, es necesario presentar la escritura, como exenta, en la oficina liquidadora de dicho impuesto).

Tasación y tramitación

Tasación. El Banco de España también ha aclarado otras cuestiones en materia de hipotecas, en sentido favorable al cliente. Así, en relación con la tasación de las fincas hipotecadas, ha establecido lo siguiente:

  • El banco no puede exigir la tasación de la finca (cuyo coste corre a cargo del cliente) sin haber hecho un estudio previo de la viabilidad de la operación. Es decir, si el banco ve claro que no va a conceder la hipoteca, debe evitar que el cliente incurra en gastos.
  • El banco debe informar previamente del coste de la tasación, obtener la autorización del cliente para cargarle este coste e informarle de que realizar la tasación no comporta automáticamente la aprobación de la hipoteca.

Tramitación. También es habitual que, al firmar una hipoteca, el banco designe una gestoría de su confianza para realizar los trámites (el pago de impuestos y la inscripción en el registro). Pues bien, el cliente no está obligado a aceptar la gestoría designada por el banco. Eso sí: en ese caso el banco puede demorar la disposición del préstamo hasta que se le acredite que la hipoteca se ha inscrito en el registro (puesto que dicha inscripción es necesaria para que la hipoteca sea válida).